文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来(lái)的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商(shāng)发字有几画，发字有几画五行什么品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fá发字有几画，发字有几画五行什么ng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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