文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需(xū)要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求(qiú)的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内房地(dì)产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地(dì)的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗)将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一(yī)般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目(mù)前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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