“现在的房地产很(h妥否的意思是什么，妥否的用法ěn)难再出现像(xiàng)过去十年的系统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的(de)愈加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反复地(dì)杀到(dào)了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选了(le)半(bàn)天，标的(de)公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足(zú)以(yǐ)下三个(gè)基准：有大(dà)的(de)国资背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地(dì)产的(de)开发资金来(lái)源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾(qīng)向是不太愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的(de)销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那些(xiē)有国(guó)企背景的(de)房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无(wú)论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背(bèi)景的房企在资本市场表现相对较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地(dì)产行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就是(shì)它的净借贷水平（净(jìng)负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安成本(běn)是否也(yě)是(shì)业(yè)内(nèi)最(zuì)低的(de)；这些都是我们(men)看(kàn)重的一(yī)家房企的(de)综合(hé)成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足(zú)上述条件的房企并不多。即便(biàn)是(shì)在国(guó)央企中(zhōng)，仍有部分房企出现了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红(hóng)周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等国央企“三道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投(tóu)控股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较(jiào)稳健特(tè)色的国央企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上(shàng)完全健康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得(dé)注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又(yòu)进一步考验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负(fù)债率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快速(sù)的开盘(pán)利用率，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合“最后的赢家”的特(tè)点。一(yī)方面(miàn)，在(zài)于(yú)它(tā)本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线(xiàn)城市，另外一半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二线城市；另一方面，它(tā)的扩张是有(yǒu)节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩(kuò)张速(sù)度让人感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债(zhài)率扩(kuò)张得(dé)太快(kuài)，但未(wèi)来的两年市场没有想象得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡(héng)量一家房企的扩张(zhāng)速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个比(bǐ)例(lì)如(rú)果超(chāo)过(guò)60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看(kàn)出(chū)，这一标准要比(bǐ)“三道(dào)红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求不得(dé)高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速度并没有那(nà)么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负债(zhài)率提高到一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华(huá)发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交(jiāo)地产(chǎn)净负债率持续居(jū)高(gāo)不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团(tuán)等(děng)房企在践(jiàn)行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较(jiào)好地控制了(le)公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与(yǔ)民(mín)营(yíng)房企，但在(zài)各维(wéi)度(dù)的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够做到想融就融，这样，国央企自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就(jiù)没(méi)有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)东中(zhōng)新(xīn)进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵(líng)活配置混合型证(zhèng)券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基(jī)金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海(hǎi)阿(ā)巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集(jí)团(tuán)。根据一(yī)季(jì)报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存(cún)在一(yī)定(dìng)关(guān)系(xì)。2020年(nián)以来的(de)近三(sān)年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集(jí)团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来(lái)，滨江集团(tuán)在业绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表(biǎo)现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一(yī)季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿(yì)元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时(shí)代”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布(bù)局关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年(nián)，杭(háng)州地区的(de)营收比重只占到近(jìn)六(liù)成。近(jìn)三年(nián)持(chí)续稳居杭州房(fáng)企销售(shòu)排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据(jù)显(xiǎn)示，2020年、2021妥否的意思是什么，妥否的用法年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本(běn)土(tǔ)第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集(jí)团的房企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而(ér)近(jìn)期，滨(bīn)江集团更(gèng)是迎来多家机(jī)构的集中调(diào)研。滨(bīn)江(jiāng)集团发布公告表示，公(gōng)司于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构在下游家纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用(yòng)品妥否的意思是什么，妥否的用法。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的(de)采访(fǎng)，房地产(chǎn)开发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家(jiā)装家居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的(de)住房(fáng)规(guī)模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的(de)需求也(yě)会越来(lái)越多。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明(míng)了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直(zhí)都很好(hǎo)。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的(de)都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们分别是富安娜和水星家(jiā)纺，特别是前者在(zài)月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有(yǒu)原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇(qí)智”自有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已(yǐ)成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值(zhí)发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工(gōng)银瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要强调的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其(qí)同时(shí)重(zhòng)仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经(jīng)超过23％，从(cóng)业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升。

　　从公(gōng)司的(de)十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一(yī)季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通股(gǔ)股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎对(duì)于(yú)定(dìng)制家居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过这类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高(gāo)毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城(chéng)服务(wù)为(wèi)例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的(de)大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三轮合(hé)同周期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真正(zhèng)能(néng)做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么(me)满意，能做(zuò)到(dào)提价难度是非常(cháng)大的(de)。但是该(gāi)公司能(néng)在业内做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它(tā)的定位和比较好的(de)服务是有关系的。”他进一步(bù)强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 妥否的意思是什么，妥否的用法