文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身(shēn)有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yu现实中真的可以把人玩坏吗è)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。现实中真的可以把人玩坏吗p>

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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