5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额(é)持(嘴巴含胸的感觉知乎chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年(嘴巴含胸的感觉知乎nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 嘴巴含胸的感觉知乎