文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面(miàn)临商(shāng)品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的(de)信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗资金(jīn)提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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