万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出去(qù)了(le)的(de)，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提(tí)那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(s那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲hè)工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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