万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而arctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōarctan1怎么算出来的，arctan1怎么算？ng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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