导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅(zh放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受ái)数量(liàng)，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　放在里面睡一晚是什么感受，放里面睡觉是什么样的感受ong>（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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