饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首(芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好shǒu)席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监(jiān)管(guǎn)等(děng)部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未(wè芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好i)来如何具体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好手(shǒu)房买卖过程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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