饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪(jì)机构存(cún)在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码标价中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(jià)即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构相中国和哪国通婚最多，嫁中国人最多的国家(xiāng)关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对(duì)市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介(jiè)公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行(xíng)为。部(bù)分中介公司可能会(huì)利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往会(huì)将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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