万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(z喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹ǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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