近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时蒙古女人为什么不能碰(shí)需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红(蒙古女人为什么不能碰hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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