5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类机(jī)构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)电影中杀青一词是指什么意思，杀青一词是指什么意思啊下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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