近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

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　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营权项目的分(fēn)派(pài)金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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