5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别(bié)为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发宁波慈溪的邮编是多少现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投宁波慈溪的邮编是多少(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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