导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(j大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年iā)庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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