近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业(敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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