5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的(de)年销售(sh东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作òu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均(jūn)实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现出东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作line-height: 24px;'>东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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