文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一(yī)系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(s冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗hēng)，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 冰箱保鲜的灯怎么不亮了呢 冰箱灯不亮影响使用吗