万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人(rén)的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老(春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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