饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利(lì)用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门(mén)从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理(lǐ)确(què)定经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开(k破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗āi)发(fā)商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场(c破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗hǎng)监管部门(mén)会同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市(shì)的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部破壁机能绞肉吗，破壁机能绞肉馅吗分(fēn)购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些(xiē)房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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