万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别(xià)称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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