“现在的(de)房地产(chǎn)很难再出现像过去(qù)十(shí)年的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地(dì)产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板(bǎn)块(kuài)向(xiàng)单个(gè)标(biāo)的转移。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无论是(shì)业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底部，而(ér)且是(shì)反复(fù)地杀到了底部，再往下(xià)的(de)空间(jiān)已经不(bù)大(dà)了(le)。

　　三道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个(gè)股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股(gǔ)的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选了(le)半(bàn)天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满足以下三(sān)个基准：有大的(de)国资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关(guān)注一下今年(nián)房地产的开发资金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资(zī导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗)金(jīn)来源(yuán)来自新盘(pán)的销售(shòu)。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国企背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各个(gè)方面都(dōu)非(fēi)常明显。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企股(gǔ)价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的(de)成本优势，更(gèng)具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润(rùn)率是(shì)不是行(xíng)业内最高的(de)；融资成本是否是行业(yè)内最低(dī)的；建(jiàn)安成本是(shì)否也是业(yè)内最(zuì)低的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们(men)看重的一(yī)家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道(dào)红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的(de)趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控(kòng)股等国央企房企也(yě)踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完全健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地(dì)方国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央企的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及(jí)过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了(le)接(jiē)近(jìn)三分之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块(kuài)也实(shí)现了快速的开盘利(lì)用率，预计(jì)今年会(huì)有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就(jiù)符合(hé)“最后的赢家(jiā)”的(de)特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半(bàn)在(zài)一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集(jí)中在强(qiáng)二(èr)线和(hé)二线城市(shì)；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业(yè)的(de)影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得太(tài)快，但未来的(de)两年(nián)市场(chǎng)没有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要(yào)求不得(dé)高于(yú)100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊(hào)扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那(nà)么快，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负债(zhài)率提高到一个(gè)比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负(fù)债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居(jū)高不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国(guó)央企自(zì)然(rán)而(ér)然就具有(yǒu)天然(rán)优势(shì)。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更(gèng)加(jiā)看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营(yíng)企业(yè)中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发(fā)现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中国工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回(huí)报(bào)灵活配置混合(hé)型证(zhèng)券投资(zī)基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公(gōng)司的几只产品合(hé)计(jì)持有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自(zì)身的基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强(qiáng)的增长势头。

　　业(yè)绩方(fāng)面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非(fēi)归母净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关(guān)系密(mì)切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州(zhōu)地区(qū)，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在(zài)杭州的土储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让滨江集团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现(xiàn)销售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多(duō)家(jiā)机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发(fā)布(bù)公告表示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链上的(de)中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等(děng)材料(liào)供(gōng)应商(shāng)，而下游(yóu)应用(yòng)行业(yè)主要(yào)包括中介服(fú)务、家用电器、物(wù)业管理(lǐ)、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我们相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的增(zēng)加，内(nèi)装更新(xīn)的需求(qiú)也会导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗越来越多。美国(guó)过去的数据(jù)充分说(shuō)明了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内(nèi)装(zhuāng)相关的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中(zhōng)相关赛道(dào)龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居前两位的(de)都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前者(zhě)在(zài)月线连(lián)收七根阳(yáng)线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺(fǎng)织(zhī)家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自有(yǒu)品牌。第一季(jì)度报告显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实(shí)现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市(shì)公司一季报的十(shí)大流通(tōng)股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为(wèi)基金(jīn)重仓股(gǔ)的(de)天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发(fā)现导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗(xiàn)、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程(chéng)缓慢等多(duō)因(yīn)素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困境反(fǎn)转露出曙光，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是(shì)归母(mǔ)净(jìng)利润，公司(sī)都实(shí)现了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》发(fā)现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独具，一季报中他(tā)管理的广(guǎng)发策略优(yōu)选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加了持股，而这两只产品(pǐn)也成为(wèi)志(zhì)邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的(de)是，他似乎(hū)对(duì)于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛(sài)道公(gōng)司金牌橱柜(guì)中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务(wù)不是一(yī)个高毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的，每(měi)年(nián)到期(qī)的合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品提(tí)价的公(gōng)司很少，因为物(wù)业公司很容易(yì)一开始是挣钱(qián)的，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特(tè)别好，客户没有那么(me)满(mǎn)意(yì)，能做(zuò)到提价难(nán)度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高，这跟它的定位和(hé)比较好的服务是有(yǒu)关(guān)系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗