导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗ong>

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国的人(rén)均可(kě)使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗p>

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。