导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需(x一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思ū)要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需(xū)出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

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