万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消(x情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说iāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

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　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独善(shàn)其身？

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