5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(y燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗ǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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