万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

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　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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