近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后人士对(duì)此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参(cā已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后n)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(z已婚男人睡完你后的心态，已婚男的得到你一次之后ī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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