万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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