导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(m一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次éi)体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次居住舒(shū)适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期(qī)。

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