文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期(qī)付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一(yī)旦房(fáng)企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预(y叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜ù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的(de)建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先支(zhī)付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

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