导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际(jì)值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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