OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季(jì)报中已经披露(lù)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗ine-height: 24px;'>兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队(duì)表示了对(duì)张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到仅(jǐn)过(guò)了不到(dào)三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗一定的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平的面积为主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变成了(le)一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化解当前突(tū)发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场的信心。”

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