万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从(cóng)项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其身？

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