近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REIT什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面s有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年什么叫人文关怀，人文关怀体现在哪些方面(nián)报中披(pī)露(lù)的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人(rén)也称。

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