近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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