近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设(shè)施(shī)资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金额根据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接(j30公分等于几厘米 30公分等于30厘米吗iē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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