5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(n姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼ǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是姐姐的孩子怎么称呼我，姐姐的女儿怎么称呼融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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