饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房(fáng)源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tón团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费g)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服(fú)务，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和团费一年多少？党费一年多少呢，团员一年交多少党费普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中(zhōng)介(jiè)费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费(fèi)用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称(chēng)。

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