“现在(zài)的房地产(chǎn)很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济(jì)学家洪灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业(yè)分(fēn)化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房(fáng)地(dì)产都已经双杀到了(le)最底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷(léi)的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏指出，需(xū)要满足以下(xià)三个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的(de)、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关(guān)注一下(xià)今年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自(zì)新盘(pán)的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关(guān)注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的(de)房企，民营(yíng)房企(qǐ)相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个(gè)行业出现了(le)一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融资等各个方面都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背景的(de)房企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国(guó)资背景的(de)民营(yíng)房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不是行业(yè)内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润(rùn)率(lǜ)是不是行业内最高的；融资(zī)成本是(shì)否是(shì)行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合(hé)成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时满足(zú)上述条件的房企并不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国(guó)央(yāng)企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生g>

　　不难(nán)看出，即便是(shì)有着较(jiào)稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的(de)仍(réng)是(shì)少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这(zhè)无疑又进一步考(kǎo)验(yàn)着(zhe)国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速(sù)度(dù)的张弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能(néng)让房企(q风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生ǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房企进行举例，它(tā)从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续(xù)4年的净(jìng)借贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到(dào)机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到(dào)45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此同(tóng)时(shí)，该房企新购(gòu)入地(dì)块也实现了(le)快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特(tè)点。一方面，在于它(tā)本(běn)身(shēn)储备了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且其中一半在一线城市，另(lìng)外(wài)一半(bàn)也主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线和二线城市(shì)；另一(yī)方面(miàn)，它的(de)扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩(kuò)张速度(dù)让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要(yào)出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但(dàn)未来的(de)两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房企的扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表(biǎo)示，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要比“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负债率(lǜ)要求不(bù)得(dé)高(gāo)于100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业的复苏速(sù)度并没有(yǒu)那么快，所以要(yào)规(guī)避公司净负债率提高到(dào)一个比(bǐ)较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发(fā)现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的(de)是(shì)，华润置(zhì)地、中国海外发(fā)展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在践行(xíng)较(jiào)积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较(jiào)好(hǎo)地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维度的实际(jì)表现上，国(guó)央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低(dī)，融资渠道也(yě)更(gèng)顺畅(chàng)，能够做到(d风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生ào)想融就融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中(zhōng)就(jiù)没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据(jù)2023年(nián)一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银行股份(fèn)有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合(hé)型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全(quán)国社保基(jī)金一一六组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其(qí)自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集(jí)团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售(shòu)规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年(nián)期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度(dù)，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能(néng)保持自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关系密(mì)切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成(chéng)营收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售排名(míng)第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积(jī)极(jí)，根据(jù)诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额(é)依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一(yī)。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名(míng)迅(xùn)速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名(míng)已冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻(fān)了(le)超一(yī)倍以上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是(shì)迎来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金、建信养老(lǎo)、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布(bù)局重(zhòng)点移至存量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上房地产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主要为钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访(fǎng)，房(fáng)地产开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料(liào)端(duān)息息相关，新盘开(kāi)工(gōng)不(bù)足导致上游不(bù)被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好(hǎo)，因为居(jū)民保(bǎo)有的住房(fáng)规(guī)模越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越来(lái)越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新(xīn)房销售(shòu)见顶之(zhī)后(hòu)，家(jiā)具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一(yī)直都很(hěn)好。对(duì)于地(dì)产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头年内表现的统计(jì)，目(mù)前(qián)暂居前两位(wèi)的都是来自家纺赛道(dào)的公司，它们(men)分别是富(fù)安娜和水星(xīng)家纺，特(tè)别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富(fù)安娜实现营业收入约(yuē)6.2亿元，同(tóng)比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季(jì)报的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江(jiāng)山。需(xū)要强调(diào)的是，中(zhōng)欧的两只基(jī)金(jīn)都是价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的(de)房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫情(qíng)、消费(fèi)复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该(gāi)股(gǔ)年内上(shàng)涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的(de)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金(jīn)经理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一(yī)季(jì)报中他管(guǎn)理的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一(yī)家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他(tā)管理的全(quán)部三只产(chǎn)品(pǐn)均登(dēng)榜十大(dà)流通股股东，其也(yě)成为他(tā)的独(dú)门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的(de)物业(yè)股也(yě)越来越被(bèi)机(jī)构所青(qīng)睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对此，前述(shù)上海公募(mù)基金经(jīng)理(lǐ)举例(lì)分析(xī)：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是(shì)希(xī)望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端(duān)楼(lóu)盘占比是比较高的，每年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到滚动的大(dà)部分项目到(dào)期之后，经过两三轮(lún)合(hé)同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务(wù)没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他(tā)进一步(bù)强调。