5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之(zhī)处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司(sī)外，鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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