近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别(bié)。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(d七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁ì)或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益(七美德分别对应哪几个天使 七美德分别是谁yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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