OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资(zī)者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日(rì)二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.美国管得了比尔盖茨吗17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已经(jīng)完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对美国管得了比尔盖茨吗。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步(bù)启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30美国管得了比尔盖茨吗％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要(yào)解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的(de)插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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