近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的>

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的染发后只用清水洗头好吗，刚刚染发后怎么清洗是正确的n>一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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