近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金(jīn)额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰zhě)的比(bǐ)率也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(ch七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰ǎn)权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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