5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只(z踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮hǐ)房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)踢足球可以长高个子吗，为什么踢足球的个子矮，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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