万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国(guó)信达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名(míng)度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的(de)时(shí)间(jiān)完全(quán)吻(wěn)大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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