文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房(fáng)身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外(wài)什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和(hé)供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(身份证号码倒数第二位是奇数是男性还是女性，身份证号码倒数第二位是奇数的是男性还是女性chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后(hòu)定(dìng)金退还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年(nián)保修(xiū)期(qī)后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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